Overdrachtsbelasting wordt geheven bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Er wordt ook overdrachtsbelasting geheven bij de verkrijging van een onverdeeld aandeel in dergelijke zaken en rechten. Voor het verkrijgen van een woning geldt het lagere tarief van twee procent. Wat nu als een gebouw op percelen van verschillende grondeigenaren staat en iemand een van die percelen verkrijgt?

Splitsing perceel grond

Een projectontwikkelaar koopt een perceel grond met daarop een woning, carport, tuin, diverse schuren, overkappingen, stallen, garage, verhard terras, zwembad en vijver. Vervolgens splitst hij dit kadastraal in negen percelen, waarvan acht bouwkavels. Het negende perceel is bestemd voor de aanleg van een nieuwe openbare weg ter ontsluiting van de bouwkavels. Na de verkaveling stond de woning deels (bijna 45 procent) op het perceel en voor het overige op twee van de acht bouwkavels. Bijna 55 procent van de woning op kavel 1 en ongeveer 1 procent (een deel van de buitenmuur) plus een deel van het verharde terras op kavel 2.

Natrekking

De eigenaar van de grond is ook eigenaar van de duurzaam met die grond verenigde gebouwen (verticale natrekking), tenzij die gebouwen bestanddeel zijn van de onroerende zaak van een ander (horizontale natrekking). Op grond hiervan is de eigenaar van een onroerende zaak in principe de eigenaar van alle bestanddelen van die zaak, ook als het gaat om bestanddelen die op grond van een ander staan.

Er kunnen zich de volgende situaties voordoen:

• Iemand verkrijgt een perceel waarop slechts een bestanddeel staat van het gebouw. Hij verkrijgt daarmee geen eigendom van dat gebouw, waarvan de hoofdzaak staat op de grond van een ander en daarmee eigendom is van die ander.
• Iemand verkrijgt een perceel waarop de hoofdzaak van het gebouw staat, terwijl slechts een bestanddeel daarvan op de grond van een ander staat. Hij verkrijgt daarmee de eigendom van het gehele gebouw. Als dat gebouw een woning is, geldt het lagere tarief van de overdrachtsbelasting.
• Iemand verkrijgt een perceel waarop een gedeelte van het gebouw staat dat niet als hoofdzaak kan worden aangemerkt, maar ook niet als een bestanddeel van dat gebouw. Hij verkrijgt dan een onverdeeld aandeel in de eigendom van het gehele gebouw. Hij verkrijgt dan dus niet de volledige eigendom van het gedeelte van het gebouw dat op zijn grond staat, maar de gezamenlijke eigendom van het gebouw. Op deze verkrijging kan het lagere tarief van de overdrachtsbelasting worden toegepast als dat gebouw een woning is.

Terug naar de casus

Het deel van de buitenmuur dat zich op kavel 2 bevond, is bestanddeel van de woning. Bij de overdracht is daarom geen eigendom van de woning verkregen en is het lagere tarief niet van toepassing. De woning vormt een functionele eenheid. Geen van de gedeelten van de woning op kavel 1 en het perceel is aan te merken als hoofdzaak. De verkrijger van kavel 1 is, samen met de eigenaar van het perceel, eigenaar geworden van de woning. Op die verkrijging is het lagere tarief van toepassing